Зачем нужно оформление права собственности на дом?

Простой ответ на вопрос «Зачем регистрировать дом?»: чтобы не нарушать закон. Практическая сторона выглядит следующим образом:

Если в ЕГРН нет записи о доме, значит, самого дома юридически не существует. С ним нельзя провести никакую сделку — его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. Завещать тоже нельзя.

Под строительство частных домов предназначены участки ИЖС, то есть для индивидуального жилищного строительства. Когда такой участок не используется по назначению, например для предпринимательской деятельности вместо строительства дома для себя, собственник платит повышенный налог.

Таким образом, зарегистрировать дом в собственность означает получить юридическую защиту прав собственности, которую обеспечивает государство.

Владелец может оформить имущественный налоговый вычет и льготу на оплату коммунальных услуг, легально использовать дом для получения арендного дохода, заложить его по кредиту, застраховать и принять участие в инфраструктурных программах для населения (например, газификации).

В России закон не запрещает гражданам жить в доме, на который не зарегистрировано право собственности. А вот Налоговый кодекс обязывает налогоплательщиков сообщать о владении недвижимостью.

Если налоговики обнаружат незарегистрированную собственность, владельца оштрафуют на сумму в 20% от неуплаченной суммы налога. А если эти же действия совершены умышленно, то размер штрафа возрастет до 40%. Налог за это время тоже заставят заплатить. Поэтому, чтобы не получить штраф, зарегистрировать частный дом в собственность придется, даже если он существует давно, а на земельном участке успел вырасти целый сад.

Что нужно знать о «дачной амнистии»

«Дачная амнистия» — это народное название федерального закона, который в 2006 году закрепил упрощенный порядок регистрации собственности на дома, построенные в садовых товариществах, то есть дачи.

Дачную амнистию регулярно продлевают, в последний раз — до 1 марта 2031 года.

Три года назад действие дачной амнистии законодательно расширили: теперь она распространяется не только на дачные постройки, но и на частные дома на участках ИЖС. А недавно ее распространили на дома на несколько семей, а также на хозяйственные постройки.

«Дачная амнистия» разрешает регистрировать дома без направления дополнительных уведомлений в муниципалитет. Чтобы зарегистрировать жилой дом в собственность по упрощенной процедуре, нужны документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, и технический план дома, составленный кадастровым инженером.

Оформление дома в собственность: инструкция

Первым шагом в регистрации собственности на жилой частный дом будет вызов кадастрового инженера. Он проведет межевание участка, если этого еще не делали, и подготовит технический план строения.

Работу инженера оплачивает собственник. Ее цена зависит от того, где находится дом, в какой срок нужен план, и конечного объема работ. Сумма может превышать 10 тыс. руб. Но сэкономить можно, выбрав исполнителя, который берет дешевле, — самостоятельно сделать технический план не получится.

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре, план должны делать специалисты, которые состоят в саморегулируемых организациях. Их список можно найти в базе Росреестра.

Требования к дому и участку

Важно, чтобы дом не нарушал требования Градостроительного кодекса, иначе кадастровый инженер может отказаться составлять техплан. Если построить дом по регламенту, такой проблемы не будет: проект строительства положено утверждать в администрации, она и определяет, соответствует ли он установленным нормам.

Точнее, раньше действовал формат разрешений, согласно которому приходилось получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.

Сейчас же с учетом «дачной амнистии» поставить дом на кадастровый учет можно только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Если же объект не попадает под требования «дачной амнистии», то до начала строительства необходимо уведомить администрацию о начале строительных работ на участке: обычно, если замечаний нет, заявителю присылают положительный ответ. Сообщают о строительстве почтой с уведомлением о вручении, через сайт госуслуг или МФЦ.

«Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Но это не означает, что собственность обязательно оформят. Например, в списке требований к частным жилым домам (построенным на земле под ИЖС) есть удаленность от границы участка — не менее трех метров.

Бывает, что планировавшийся когда-то временным домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Он не соответствует требованию об удаленности от границ участка, и в этом случае зарегистрировать его не получится.

Где строить нельзя

Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нем прописки), то в качестве вида разрешенного использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Вот список категорий, на которых строить нельзя:

• земли промышленности

• земли особо охраняемых территорий

• земли лесного фонда

• земли водного фонда

• земли запаса

• земли сельскохозяйственного назначения

Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.

С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.

Категорию земельного участка и виды разрешенного использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).

Как выглядит техплан и когда его делать

Технический план может понадобиться, когда дом уже построен. Например, когда оформляется регистрация права по дачной амнистии. Но можно озаботиться подготовкой плана и на этапе строительства.

Инженеру достаточно, чтобы были возведены наружные стены, крыша, установлены окна и двери. Разводка коммуникаций значения не имеет.

В принципе кадастровый инженер может сделать технический план, даже если готов только фундамент. И Росреестр зарегистрирует право собственности на объект незавершенного строительства. Но когда дом будет готов, для проведения сделок с ним все равно нужно будет оформить права.

Готовый технический план выдают на диске. Он состоит из технической документации, которую готовит кадастровый инженер, и документов, предоставленных владельцем.

В техническую часть входят:

• чертежи

• планы дома

• схема геодезических построений

• технические описания

Во второй части:

• выписка ЕГРН о земельном участке

• уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений

• заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия

• постановление о присвоении адреса участку

После того как технический план готов, нужно написать заявление через МФЦ, чтобы присвоить дому почтовый адрес. Без точного адреса в доме нельзя будет оформить прописку, а еще есть риск получить отказ в подключении электричества и других коммунальных услуг.

Список документов для оформления дома в собственность

Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Список документов короткий:

• Заявление по форме. При подаче документов через МФЦ ее заполнит сотрудник центра; если подача происходит через портал «Госуслуги», форма будет на экране. То есть заранее готовить ее не нужно.

• Паспорт собственника.

• Правоустанавливающие документы на участок.

• Технический план на дом.

• Квитанция об оплате госпошлины.

Порядок оформления в собственность дома в ипотеке

Банки выдают ипотеку не только на покупку квартиры в строящемся доме, но и на индивидуальное жилищное строительство, в том числе по специальным программам. Например, с субсидированной ставкой.

Банки обычно считают выдачу кредита на строительство дома более рискованной, чем на готовое жилье. Если дом по каким-то причинам не будет достроен, то в залоге окажется «незавершенный объект строительства», который очень трудно продать. Достраивать дом банк, конечно, не будет, так как это не его бизнес. Но и готовый частный дом продать непросто: не зря строительство называется индивидуальным, каждый делает все по своему вкусу, и найти «единомышленника», который захочет это купить, — настоящий квест.

Если дом построен или куплен готовым с привлечением ипотечного кредита, собственность на него оформляется точно так же, как и на объекты, возведенные на собственные средства.

Основное отличие — земля под домом обязательно должна быть оформлена в собственность. И до выплаты кредита в ЕГРН будет запись об обременении.

Как оформить в собственность участок

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). То есть, если и дом, и участок находятся в собственности, продать один без другого нельзя. Если же земля не оформлена, продать дом можно, но, скорее всего, с дисконтом. А о том, как зарегистрировать земельный участок в собственность, придется думать уже новому собственнику.

Основные ситуации, когда требуется оформить собственность на землю: покупка участка, получение его по наследству, дарение, приватизация, договор мены.

Как зарегистрировать право собственности на земельный участок: порядок действий

Нужно выполнить следующие шаги:

• Собрать документы

• Отнести в МФЦ

• Дождаться регистрации, около 9 дней. Право собственности будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

На этапе подготовки документов снова не обойтись без кадастрового инженера, если участок раньше не ставили на кадастровый учет.

Инженер проведет межевание и составит соответствующий план. Кроме него, в пакет документов нужно включить паспорт, заявление о регистрации собственности на землю, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины.

Землю тоже можно зарегистрировать по «дачной амнистии» в упрощенном порядке. Это может быть актуально, если, например, нет документов на участок или есть, но не все. Главное — чтобы участок был предоставлен до 30 октября 2001 года.

Чтобы подтвердить законные права владения, подойдут любые документы. Но бывает так, что не сохранились никакие, и бумаг просто нет. Тогда можно доказать владение через суд и уже с судебным решением начинать процесс регистрации земли.